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保持設施設備正常維運,延長智慧建築生命週期的幕後推手--物業管理前期規劃介入(三)


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富邦公寓大廈管理維護股份有限公司維運部經理李育芳


如何有效維護建築設備之生命周期 


嚴佳茹指出,國內的建物生命周期普遍約30-40年,相較於國外略顯不足,影響建築生命周期的因素相當多,以物業的角度來看,台灣對於定期維護、修繕的觀念較為薄弱,當設施設備不堪使用、故障或損壞時,才會透過相關公司進行維修處理及更換。從設計初期考慮不周全、使用階段的更動,至後期修繕時的敲敲打打在無形中都會慢慢損耗建物的使用年限。


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建築物生命週期


李育芳以電梯為例進一步說明,設施設備如不定期維護就如同建築物的生命周期一樣,在無形之中慢慢減損,常面臨的問題是頭痛醫頭、腳痛醫腳,無法即時找出損壞關鍵的問題點,如此造成的影響是維修效率降低,維修次數提高,而使得維修成本也相對增加。一般電梯保養維修會視使用程度來更換鋼索、鋼輪,定期保養不但能大大減少故障及檢修的停梯時間,更換零件的費用也相對較於整組汰換便宜許多。另外,清洗外牆也是公共安全維護的一環,除了保持大樓美觀,最重要的是能夠查修磁磚掉落的狀況,還記得今年六月,台北市忠孝東路的老舊公寓外牆磁磚掉落,砸死托兒所老師的新聞嗎?這就是外牆未確實施工與日後未定期維護的漏洞。 


透過維護了解設施設備的使用狀況並逐一記錄,就像每個人都有自己的病歷資料,醫生和病患的對等關係,就如同檢修人員和設施設備的關係,透過設施設備的病歷資料,檢修人員便能清楚得知每個設備歷年的維護狀況,進而判斷是否需要更換零件,以維持設施設備供正常運轉之使用。


原文出處:《iBT數位建築雜誌》2015年8月號  No.09  撰文:周滋靜

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