房屋的財產交易所得稅--舊制房地分離課稅vs新制房地合一課稅


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圖片來源:https://andersonadvisors.com   


舊制的房地分離課稅 (在實價登錄實施前購入的房地)

財政部表示,個人房屋財產交易所得的課徵方式,若依舊制課稅時分成兩種,一是有實際交易價案件,要按實價核實課稅;至於沒有實價的交易案件(未舉證買賣價格,或稅捐機關查無實價者),則是以房屋評定現值乘上財政部所訂的所得額比率,再課稅。


我國現行不動產稅制採「房地分離課稅」,出售房地僅房屋部分須計算財產交易所得,而不另課土地所得(可扣除取得成本及改良費用)課徵所得稅,土地交易所得則免徵所得稅,土地增值稅的稅率為20%、30%、40%;以一棟 3000 萬元大安區住宅為例,假設取得成本是2000萬元,房屋評定現值為40萬元、土地增值稅100萬元,加上仲介、代書、裝潢等其他費用共 200 萬元,以現有稅制來看,如提不出交易證明,台北市會依該路段核定稅率 48% 計算,算出其交易所得是 19.2 萬元(40*0.48),最後乘上修正後的綜合所得稅最高級距 45% 稅率,屋主應繳納稅金為 8.64 萬元。


核實課稅時稅賦會大幅提升

但如能提出或者財稅單位可追蹤到實際交易成本及售價,也就是核實課稅,則以 3000 萬元房價扣掉成本 2000 萬元與土增稅、仲介、代書、裝潢等其他費用共 200 萬元,以房地比之房屋佔 2 成計算,乘以最高 45% 稅率,應繳稅款將提高為 72 萬元 {(3000-2000-200)*02*0.45}。以下為範例:


【狀況 A】

一棟現值 3000 萬元的大安區住宅成交賣出,但未提出交易證明

臺北市該路段核定稅率為 48%,綜合所得稅為 45%.

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假設

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其交易所得是 40 萬元 x0.48=19.2 萬元

最終應繳納 19.2 萬元 x0.45( 綜合所得稅率 )=8.64 萬元


【狀況 B】

一棟現值 3000 萬元的大安區住宅成交賣出,有提出交易證明(或財稅 單位可追蹤到實際交易成本及售價資料)

臺北市該路段核定稅率為 48%,綜合所得稅為 45%

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假設

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因此,房地的房屋交易利得即為

(3,000 萬元 -2,000 萬元 -200 萬元)x 房地比例 20% = 160 萬元

最終,需繳納稅額 160 萬元 x45%( 稅率 )=72 萬元


新制的房地合一課稅

現行「房地分離課稅」的做法,也造成「一地三價」(公告地價、 公告現值、實際價格)的現象;由於不動產交易多是房地合併計價, 且國際上也多採「房地合一課稅」,在「維護租稅公平及抑制炒房」的大旗下,催生了「房地合一課稅」,亦即房地交易按實際成交價格 合併計算獲利,課徵所得稅,最高稅率達 45%。

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在高獲利的情況下,房地合一課稅最多

再以前案為例,採房地合一實價課稅時,則直接將 3000 萬元房價 減掉 2000 萬元取得成本與土增稅 100 萬、其他成本共 200 萬元,剩下 的 700 萬元併入所得中並課以 45% 綜合所得稅率,須繳 315 萬元,比第 二種核實課稅現制多 3.3 倍。


【狀況 C】

一棟現值 3000 萬元的大安區住宅成交賣出,使用房地合一稅 

臺北市該路段核定稅率為 48%,綜合所得稅為 45%

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假設 此大安區房地之土地增值稅 100 萬元


因此,房地的房屋交易利得即為 

 (3,000 萬元 -2,000 萬元 -200 萬元 -100 萬元)= 700 萬元 

最終,需繳納稅額 700 萬元 x45%( 稅率 )=315 萬元


房地交易的契稅

建物部分,按契價的百分之零點一繳納,土地部分則按土地公告 現值總值的百分之零點一繳納。



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原文出處:一生的房地產計畫中【市場篇】

作者:胡偉良

出版社:凱昕國際文化出版事業公司

http://www.books.com.tw/products/0010702302


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