都市更新舊建物連續壁的處理, 不再是建商的夢魘


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隨著都市發展,都市內可供開發的素地越來越少,加上老舊建築越來越多,因此建商不得不往舊建物拆除重建方向進行土地開發。但舊有建物的連續壁、地下室等基礎、擋土措施處理或拆除的難度極高,尤其是開發土地周邊緊鄰隔壁建築物或大馬路,又希望土地利用極大化的狀況下,在處理舊基礎或連續壁時,稍一處理不慎,很容易導致鄰房結構損害、倒塌、道路沉陷甚或發生工安意外,讓建商進退兩難,這種土地對建商是地雷,簡直就是夢魘。


隨著施工技術的進步及案例經驗的累積,這個難題已經有解!


一般而言,更新建案之地上部分較易拆除,而地下部分的拆除則相對困難很多。過去,舊建物拆除重建案例大多數是只有地下室一層且無舊擋土結構物,處理起來不難,然而近年,舊地下室超過一層以上且有排樁或連續壁等擋土結構物的案例逐漸出現。資料顯示,舊建物拆除重建之案例,大多集中在六都,尤其是台北市及新北市。


由於新、舊基礎及擋土措施,不論是位置、深度、範圍或是擋土結構型式通常會有差異,加上為能充分使用土地面積,新、舊基礎及擋土結構相衝突的狀況逐漸變多。因此在施作新建物的擋土及地下結構前,必須針對新、舊建物基礎及擋土結構的衝突,進行完整的研究及規劃,這是最困難的地方,非有經驗廠商無法達成。


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▲舊建物連續壁處理


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▲舊建物連續壁處理


舊地下基礎及擋土措施的處理或拆除非常複雜,尤其若建案緊鄰的隔壁建物有二層以上地下室、舊擋土排樁、連續壁甚或基樁須處理,一不小心就會造成鄰損或工程災害而使工程延宕,並花費大筆補救經費補救。因此,為能充分利用土地面積、減少費用及避免鄰損,如何盡量利用舊地下室之結構體或既有擋土措施來構築新地下室,以減少施工之困難、工期與費用,已是工法選擇及建築配置規劃時的重要因素。


經過幾年摸索及驗證,已有廠商對舊地下基礎及擋土措施的處理及再利用累積了相當經驗,這使建商在進行都更開發時,能減低誤踩舊地下基礎及擋土措施無法處理的窘境或地雷,算是一個定心丸。


理論及實務上,每一件都市更新案例的基地條件及周遭環境狀況都不同,其舊地下基礎及擋土措施的處理都必須經過開發、設計及施工單位多次討論後才能訂出個別的最佳作法。受篇幅所限,因此,本文匯集四個實際案例(詳情請參考連結),說明舊建物基礎工程與新建物基礎工程衝突時的處理過程,當作建商土地開發及工程專業人施工與規劃的參考。


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舊建物連續壁處理案例一


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舊建物連續壁處理案例二

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舊建物連續壁處理案例三

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舊建物連續壁處理案例四


更多資訊:

突破舊地下室三層及連續壁之大廈更新 連續壁施工案例(案例一)

舊地下室二層大廈更新之連續壁施工案例(案例二)

高透水性地層中都市更新案之連續壁規劃與施工例(案例三)

利用舊連續壁之都市更新開挖 規劃與設計案例簡介(案例四)


資料來源/磐碩工程股份有限公司


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