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房地產業的幾個重要角色-代銷業者的利益共同體
胡偉良 胡偉良 發表於2017/04/13


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圖片來源:http://www.toprealestatesites.net


代銷業者是和建商共存共亡的好伙伴。


為什麼預售屋的房價總是不透明公開?


建商與代銷業者的拆帳方式,大致是以建案銷售金額的2.5~6% 計算。包櫃抽2.5~3.5%;包銷則抽5~6% 的佣金。包櫃時,代銷業者只負責人員的管銷費用,至於接待中心及媒體廣告費用則由建商支付;包銷則全部費用均由代銷業者負責。


至於房屋的銷售價格,通常大多在建商決定代銷之前,先由代銷商向建商提報,建商則會參考代銷業者的銷售建議價格來選擇該建案的代銷業者,而報出最有利售價的代銷業者往往能因此而雀屏中選。而最後則由建商、代銷業者討論決定該建案的「銷售底價」。這個銷售底價,現場銷售人員中除了在現場負責統籌一切的專案外,沒人知道。現場銷售人員完全根據專案的「劇本」報價、議價,而最後的銷售價格則全掌握在現場專案手中。建商和代銷公司的合約中除了規定銷售底價外,在底價之上的差價,通常都以5(建商):5(代銷業者)到8(建商):2(代銷業者)的比例分配;也因此,賣得愈高,代銷業者的佣金愈多,而建商也同樣的賺得愈多,這也是為什麼,台灣房地產銷售如此不透明的主因。購房者在買房時永遠不知道真正的銷售底價在那裡? 購房者和代銷業者之間進行的是一場資訊不對稱的不公平博奕,這可能也是台灣獨有的怪現象。


有一個建商朋友告訴我,原本他對即將推出的幾個建案已設定了底價,但在代銷業者的建議下,又大幅的提高了底價,這使得他在該案的獲利因此巨幅增加,但是這個地區的房價也因此被拱高了。至於台灣的房價一直很難做到公開不二價的主要原因,除了房價賣得愈高,建商和代銷雙雙獲利更多之外,也和台灣人太愛殺價的習性有關吧,大家都想殺價檢便宜,但是民眾哪鬥得過那些專業的代銷人員,結果反而因為價格的不透明,給了建商和代銷更大的盈利空間和機會。


原文出處:一生的房地產計畫(基礎篇)

作者:胡偉良  

出版社:凱昕國際文化出版事業公司

http://www.books.com.tw/products/0010652167

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