█ 翻修老屋必看

翻修老屋必看│一次掌握「能省以及不能省」的預算

擅長老屋翻修的齊御笙設計師，以20 多年的經驗，告訴預算不足的裝修屋主，老屋翻修能省以及不能省的15 個預算關鍵，同時指出工程項目價差的關鍵點、以及哪裡最容易被忽略，正確的計價方式，降低裝修糾紛和認知落差。

Q│預算關鍵│

什麼情況下是值得移動牆面的工程花費？

移動距離超過15 公分，才有實質空間擴大感，格局是翻修老屋時經常遇到的狀況，哪道牆面該移、移了之後又會增加多少預算？設計師提供屋主一個簡易的判斷方法，單純以距離來說，如果牆面移動超過15 公分，空間一定明顯變大，但如果只是移動8 ∼ 10 公分而已，或許就是不必要的，因為得到的空間感效果和原本差不多。最理想的做法是將變更前後的平面圖相疊觀察，就能檢討出牆面移動的必要性。

Q│預算關鍵│

買老屋再翻修划算嗎？

老屋裝修費用應為房價的30 % ∼ 40 %，買老屋翻修的屋主，還要思考房價和裝修費用之間的比例，一般合理裝修費計算方式是房價的30 ∼ 40 %，其中包括地段、使用時間等必須納入考量，特別是老房子的基礎工程每坪就要多花3 ∼ 4 萬元，要衡量未來賣屋有辦法回收裝修費用嗎？

Q│預算關鍵│

怎麼判斷是否為海砂屋？

觀察牆壁是否有白色結晶物。海砂屋指的是建築混凝土使用未處理過的海砂，氯離子含量相當高，短期會使混凝土產生病變，牆面滲出白色痕跡，長期會損害鋼筋結構、水泥成塊剝落。觀察徵兆，牆壁是否有白色結晶或油漆嚴重脫落、斑駁、鋼筋外露；若室內已經裝修好，可以觀察未經整修的地下室、樓梯間等，如果出現以上狀況，要請專家檢驗混凝土的氯離子含量，判斷鋼筋腐蝕程度做防蝕措施。

Q│預算關鍵│

拆除費如何計算？

拆除天數、人力、搬運距離影響拆除費用，拆除預算是最難有公定價的項目，其中牽涉許多細節，像是有無電梯的差別、搬運至大門的距離、是否需要吊車？需要幾名人力、多少天的工時？有些社區更限定拆除時間僅限於下午時段，都會影響拆除費用，且搬運費其實比拆除費還來得貴，拆除工人一天的費用是2500 ∼3000 元。

Q│預算關鍵│

海砂屋要怎麼處理？

依照情況輕重進行防蝕、強化處理。針對情況輕微的補救方法，先把水泥層清除乾淨，鋼筋進行防鏽處理；若情況較為嚴重，可植入垂直、水平方向的Ｈ鋼，對角線再焊接交叉鋼索輔助，強化結構達到防震效果。

Q│預算關鍵│

老牆要保留還是拆除重砌？

老牆處理比砌新牆還貴，有時候老牆拆除、移動會比保留來得恰當，比方像是兩間浴室中間的隔間牆，假如剔除磁磚又重新粉光，花費和砌一道新牆是差不多的。

Q│預算關鍵│

老屋漏水會增加多少工程費？

樓頂漏水會增加20 萬預算，如果是管線漏水只需要將管線換新即可解決，但如果頂樓漏水，地面要剔除至原結構面，才能進行防水工程，如果已經造成樓板鋼筋鏽蝕，也還要加強防水，端視老屋狀況做局部或全面的處理，這部分預算約20 ∼ 30 萬費用。

Q│預算關鍵│

硬體工程有什麼地方可以節省？

管線、門窗、防水必要工程預算省不得，舊屋翻修要從根基解決，特別是基礎工程預算無法採用分配，應當先徹底更新老房子的內在結構，家具、軟件佈置再視日後情況逐一添購，而不是在基礎工程時東省西省，卻反而花費20 萬買一套沙發，本末倒置。

Q│預算關鍵│

為什麼管線更新價差那麼大？

隔音窗級數、水管材質、開關品牌價格差異大，老房子管線更新重配，以三房二廳雙衛的格局來說，約是15 ∼ 25 萬左右，價格差異在於像是開關品牌、型號，冷熱水管又有分一般PVC 材質、不鏽鋼管，又有分有無保溫效果，以及開關切數迴路設計，六個切數就要六組線路。另外像是氣密窗的隔音窗級數、玻璃厚度也都會影響預算，有些設計師在天花板除了用坪計費，還會再加造型一式費用。

Q│預算關鍵│

格局剛好夠全家用，為什麼還需要更改格局？

老屋格局動線必改，才能創造光線和氣流，僅次於基礎工程預算，老房子的格局是第一關鍵，尤其通常光線較差、格局規劃也普遍不合理，因此建議即使預算不足，也應先解決採光、通風問題， 這是住宅是否舒適的重要關鍵。

Q│預算關鍵│

為地板改頭換面如何省預算？

地磚上直接鋪地板，可省拆除費，如果想省預算的話，老房子無須拆除舊有地磚，可直接鋪設木地板，因為光是拆除地磚每坪大約需要1500 元，至於施工費用的話，地磚和木地板工資是差不多的，但前提是舊地坪無水平落差。

Q│預算關鍵│

管線可以用木板包覆就好了嗎？

管線工程一定要埋進結構實體，如果買的是裝修好的中古屋，要注意是否有過多裝飾性的壁材，有些裝潢公司會直接將管線以木板包覆（明管），木板有可能發生蛀蟲以及產生漏水壁癌風險，管線正確做法應該是埋進結構實體

裡，但費用較高。

資料來源:《100人的二手書改造知識全書》風和出版社

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