翻修老屋關鍵問答


█ 翻修老屋必看

翻修老屋必看│一次掌握「能省以及不能省」的預算



擅長老屋翻修的齊御笙設計師,以20 多年的經驗,告訴預算不足的裝修屋主,老屋翻修能省以及不能省的15 個預算關鍵,同時指出工程項目價差的關鍵點、以及哪裡最容易被忽略,正確的計價方式,降低裝修糾紛和認知落差。


Q│預算關鍵│

什麼情況下是值得移動牆面的工程花費?


移動距離超過15 公分,才有實質空間擴大感,格局是翻修老屋時經常遇到的狀況,哪道牆面該移、移了之後又會增加多少預算?設計師提供屋主一個簡易的判斷方法,單純以距離來說,如果牆面移動超過15 公分,空間一定明顯變大,但如果只是移動8 ∼ 10 公分而已,或許就是不必要的,因為得到的空間感效果和原本差不多。最理想的做法是將變更前後的平面圖相疊觀察,就能檢討出牆面移動的必要性。


 

Q│預算關鍵│

買老屋再翻修划算嗎?

 

老屋裝修費用應為房價的30 % ∼ 40 %,買老屋翻修的屋主,還要思考房價和裝修費用之間的比例,一般合理裝修費計算方式是房價的30 ∼ 40 %,其中包括地段、使用時間等必須納入考量,特別是老房子的基礎工程每坪就要多花3 ∼ 4 萬元,要衡量未來賣屋有辦法回收裝修費用嗎?

 

Q│預算關鍵│

怎麼判斷是否為海砂屋?


觀察牆壁是否有白色結晶物。海砂屋指的是建築混凝土使用未處理過的海砂,氯離子含量相當高,短期會使混凝土產生病變,牆面滲出白色痕跡,長期會損害鋼筋結構、水泥成塊剝落。觀察徵兆,牆壁是否有白色結晶或油漆嚴重脫落、斑駁、鋼筋外露;若室內已經裝修好,可以觀察未經整修的地下室、樓梯間等,如果出現以上狀況,要請專家檢驗混凝土的氯離子含量,判斷鋼筋腐蝕程度做防蝕措施。

 

Q│預算關鍵│

拆除費如何計算?


拆除天數、人力、搬運距離影響拆除費用,拆除預算是最難有公定價的項目,其中牽涉許多細節,像是有無電梯的差別、搬運至大門的距離、是否需要吊車?需要幾名人力、多少天的工時?有些社區更限定拆除時間僅限於下午時段,都會影響拆除費用,且搬運費其實比拆除費還來得貴,拆除工人一天的費用是2500 ∼3000 元。

 

Q│預算關鍵│

海砂屋要怎麼處理?


依照情況輕重進行防蝕、強化處理。針對情況輕微的補救方法,先把水泥層清除乾淨,鋼筋進行防鏽處理;若情況較為嚴重,可植入垂直、水平方向的H鋼,對角線再焊接交叉鋼索輔助,強化結構達到防震效果。

 

Q│預算關鍵│

老牆要保留還是拆除重砌?


老牆處理比砌新牆還貴,有時候老牆拆除、移動會比保留來得恰當,比方像是兩間浴室中間的隔間牆,假如剔除磁磚又重新粉光,花費和砌一道新牆是差不多的。

 

Q│預算關鍵│

老屋漏水會增加多少工程費?


樓頂漏水會增加20 萬預算,如果是管線漏水只需要將管線換新即可解決,但如果頂樓漏水,地面要剔除至原結構面,才能進行防水工程,如果已經造成樓板鋼筋鏽蝕,也還要加強防水,端視老屋狀況做局部或全面的處理,這部分預算約20 ∼ 30 萬費用。

 

Q│預算關鍵│

硬體工程有什麼地方可以節省?

 

管線、門窗、防水必要工程預算省不得,舊屋翻修要從根基解決,特別是基礎工程預算無法採用分配,應當先徹底更新老房子的內在結構,家具、軟件佈置再視日後情況逐一添購,而不是在基礎工程時東省西省,卻反而花費20 萬買一套沙發,本末倒置。

 

Q│預算關鍵│

為什麼管線更新價差那麼大?

 

隔音窗級數、水管材質、開關品牌價格差異大,老房子管線更新重配,以三房二廳雙衛的格局來說,約是15 ∼ 25 萬左右,價格差異在於像是開關品牌、型號,冷熱水管又有分一般PVC 材質、不鏽鋼管,又有分有無保溫效果,以及開關切數迴路設計,六個切數就要六組線路。另外像是氣密窗的隔音窗級數、玻璃厚度也都會影響預算,有些設計師在天花板除了用坪計費,還會再加造型一式費用。

 

Q│預算關鍵│

格局剛好夠全家用,為什麼還需要更改格局?


老屋格局動線必改,才能創造光線和氣流,僅次於基礎工程預算,老房子的格局是第一關鍵,尤其通常光線較差、格局規劃也普遍不合理,因此建議即使預算不足,也應先解決採光、通風問題, 這是住宅是否舒適的重要關鍵。

 

Q│預算關鍵│

為地板改頭換面如何省預算?

 

地磚上直接鋪地板,可省拆除費,如果想省預算的話,老房子無須拆除舊有地磚,可直接鋪設木地板,因為光是拆除地磚每坪大約需要1500 元,至於施工費用的話,地磚和木地板工資是差不多的,但前提是舊地坪無水平落差。

 

Q│預算關鍵│

管線可以用木板包覆就好了嗎?

  

管線工程一定要埋進結構實體,如果買的是裝修好的中古屋,要注意是否有過多裝飾性的壁材,有些裝潢公司會直接將管線以木板包覆(明管),木板有可能發生蛀蟲以及產生漏水壁癌風險,管線正確做法應該是埋進結構實體

裡,但費用較高。



資料來源:《100人的二手書改造知識全書》風和出版社

購書網址:https://www.books.com.tw/products/0010749011






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