第一次租屋就上手:租金延遲,房東真能斷水電嗎?
大喜文化 大喜文化 發表於2017/09/15


《民法》第四百四十條,雖有規定房客再延遲達兩個月租金,且經房東催告後,得以要求房客搬離,但若房客不肯遷出,房東只能訴請法院執行,將房屋收回。一般房東想盡速收回房屋,常用以下手段逼迫房客搬家,皆屬違法行為。

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1.房東不得私自換鎖

當房客遲繳租金時,房東不得以換鎖為手段,強制房客搬遷。


2.房東不得斷水斷電

由於水、電、瓦斯,是一個人生活所必要享有的權利,所以房東不能因遲繳租金或費用為由,自行以斷水斷電,作為促使房客繳房租的手段。


小叮嚀

當生活出現突發狀況,必須延遲繳付租金時,最好事先告知房東,免得失去良性構通的時機。畢竟,房租很可能也是房東主要收入來源之一,或有貸款壓力、生活費用,在不瞭解防可狀況又有經濟壓力的情況下,很容易對房客有不好印象或想像,極易出現衝突,故建議房客應以同理心保持良好溝通。另外,房東若擅自斷水電或換鎖,恐有強制罪責之疑慮,應慎為之。


合約未滿,房東就要求漲房租怎麼辦?

在租約期滿前,房東是不能要求調漲房租的,但若租約中有特別約定以下條文,基於「私法自治原則」,這些條文則屬有效,需特別留意。


1.長約中,已約定固定期限調漲幅度

在較長的合約中,有經驗的房東通常會在租約中加註,租金可在每一年,或每兩年的週期調漲一定比例。因此房東當然可以據此要求漲房租,所以簽約時要張大眼睛看仔細,並要算算自己能力是否能承擔。


2.約定一方提前解約,需一個月前通知

房東若因真有不得已的原因必須調整租金,在新版定型化契約中,直接提供雙方得或不得提前終止租約的選擇,其精神主要是保障,當雙方因此租約造成困擾與爭議時,有提前終止的權利。

當雙方選擇得提前終止時,亦需勾選應於幾個月前通知對方,或是,當一方沒有事先通知時,應賠償對方最高一個月租金金額之違約金等。

若未以新版定型化契約簽訂租約,最好也加註相關條例。


小叮嚀

若因房東提前終止合約,造成房客其他損失,如因必須提前搬遷,導致第四台、網路、電話費等費用的浪費,宜先與房東協商如何處理,若雙方無法協調,則可蒐集費用的支出單據,向各地區調解委員會稱請調解。

如契約有約定可提前終止的條款,違約金最多就是一個月租金的額度。反之,如果是契約載明不得終止,或未註明可否提前終止,或未依契約約定的時間提前告知終止 ,則需徵得房東同意,方得提前終止租約。



原文出處:第一次租屋就上手

作者:崔媽媽基金會

出版社:大喜文化

http://www.books.com.tw/products/0010751773


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